08. Juni 2020

Welltower:

Steigen Sie jetzt in den Langfristtrend Seniorenbetreuung ein

Für die Bewohner von Seniorenresidenzen und Altersheimen waren die letzten Wochen mehr als nur unangenehm. Familienbesuche wurden untersagt, die Einrichtungen wurden in der Hochphase des Virus praktisch abgeriegelt, um die Risikogruppe der Senioren zu schützen.

Die Betreiber dieser Einrichtungen wurden von der Pandemie gänzlich auf dem falschen Fuß erwischt. Die Infrastruktur war auf den Virus nicht vorbereitet. Anfangs fehlte Schutzausrüstung für das Personal. Überall explodierten plötzlich die Kosten, und die Belegungsquoten in den Einrichtungen gingen spürbar zurück, weil zumindest die mobilen Senioren auszogen und neue Interessenten ihre Einzugspläne verwarfen.

So überraschte es nicht, dass die Aktie der Welltower sich in diesem Jahr teilweise halbiert hat. Das US-Unternehmen betreibt vorwiegend in den USA rund 1.300 Senioreneinrichtungen aller Preisklassen. Inzwischen steht dort fast jede 5. Einheit leer, weil die Anzahl der Neueinzüge allein im vergangenen Mai um 79 % gesunken ist.

Es verdichten sich allerdings die Anzeichen, dass sich die Situation in der Branche deutlich entspannt. So steigt die Leerstandsquote nur noch langsam. Zuletzt meldete Welltower, dass in 87 % ihrer Einrichtungen in den vergangenen zwei Wochen keine neuen Corona-Fälle mehr aufgetreten seien. Die Anzahl der Neueinzüge in den Einrichtungen steigt auch wieder langsam. Die Neuankömmlinge werden vor ihrem Einzug auf den Virus getestet und müssen dann anschließend in eine zweiwöchige Quarantäne gehen. Das ist natürlich noch nicht optimal, aber ein weiterer Schritt zur Normalisierung des Geschäftsbetriebs.

Schauen wir uns das Geschäftsmodell im Detail an! Im Kern bietet das Unternehmen drei verschiedene Modelle an. Dabei leben die mobilen und rüstigen Senioren selbstständig in ausgedehnten Anlagen, die auf den ersten Blick durchaus den Charakter einer Ferienanlage haben. Diese Anlagen bieten eine gut ausgebaute medizinische Infrastruktur und andere Einrichtungen, die auf die Bedürfnisse der Kundschaft zugeschnitten worden sind. Viele dieser Wohnanlagen befinden sich etwa in den US-Bundesstaaten Florida oder Kalifornien. Die Bewohnerschaft ist hier recht gut betucht und bezahlt etwa in Kalifornien rund 2.800 US-Dollar pro Monat für ein Apartment.  

Daneben bietet Welltower Einrichtungen des betreuten Wohnens und Anlagen speziell für Demenzkranke an (Memory Care). Ferner betreibt man diverse Tageskliniken. Dabei ist Welltower kein Unternehmen der Seniorenbetreuung im engeren Sinne. Tatsächlich finanziert und entwickelt Welltower die entsprechenden Einrichtungen und vermietet diese dann weiter etwa an ein Klinikunternehmen oder ein Unternehmen aus der Branche der Pflege. Welltower ist damit ein lupenreines Unternehmen der Immobilienbranche (US-REIT), das sich auf die Errichtung und Vermietung von Senioreneinrichtungen fokussiert hat. Welltower ist in Nordamerika der unangefochtene Marktführer und zählt in der gesamten Immobilienbranche – gemessen am Immobilienvermögen – zu den schwersten Akteuren. In der letzten Bilanz (März 2020) wies man Vermögenswerte in Höhe von rund 32 Milliarden US-Dollar auf.   

Demografischer Wandel sorgt für glänzende Langfristperspektive   

Keine Frage, die jüngste Vergangenheit war für das Unternehmen sehr komplex. Die Kunden zogen aus den Anlagen, die Mieteinnahmen waren rückläufig und die Kosten stiegen. Alle diese Probleme täuschen allerdings nicht darüber hinweg, dass das Unternehmen langfristig ein sehr vielversprechendes Geschäftsmodell verfolgt.

Die Schreibe ist vom demografischen Wandel. Zwar ist die Wohnbevölkerung in den USA – aufgrund der jahrzehntelangen Zuwanderung – deutlich jünger als etwa in Mitteleuropa. Aber natürlich wandelt sich auch die Altersstruktur in den USA. Hierzu einige Zahlen.

In den nächsten Jahren werden sich die Baby Boomer – die Jahrgänge 1946 bis 65 – zunehmend für die Angebote der Welltower interessieren, sofern sie es nicht jetzt schon tun. Und diese Baby Boomer sind knapp hinter den Millennials (1980 bis ca. 1996) die größte Bevölkerungsgruppe der USA. Rund 71 Millionen lebende US-Amerikaner entstammen den Jahrgängen des Baby Booms. Mit anderen Worten: Der demografische Wandel erweitert quasi natürlich das Kundenpotenzial für Unternehmen wie Welltower. Wenn Sie ein Geschäftsmodell suchen, dass garantiert auch in 20 Jahren noch funktionieren wird, hier werden Sie fündig.  

Die Dividendenkürzung als Befreiungsschlag

Der Vollständigkeit halber werfe ich noch einen schnellen Blick auf die letzten Quartalszahlen (Januar bis März). Ihre Aussagekraft ist allerdings begrenzt, da der Virus zum Jahresanfang das Geschäftsmodell des US-Unternehmens noch nicht negativ beeinflusst hat. Belastungen aus der Pandemie spürte Welltower erst im März. Insgesamt erwirtschaftete man einen Umsatz in Höhe von 1,26 Milliarden US-Dollar und erreichte damit ungefähr den Vorjahreswert. Pro Aktie wies Welltower Mieteinnahmen (Funds from Operations) in Höhe von 1,02 US-Dollar aus. Der Gewinn je Aktie lag bei 0,75 US-Dollar.

Mittlerweile hat das Unternehmen die Dividende um 30 % auf 0,61 US-Dollar je Aktie gekürzt. Daraus ergibt sich auf Basis des aktuellen Kurses von rund 60 US-Dollar eine laufende Dividendenrendite von 4 %. Einige meiner Kollegen erwarten, dass Welltower noch im laufenden Jahr die Dividende wieder anheben wird. Ich bin da etwas zurückhaltender und rechne erst im kommenden Jahr wieder mit einer ersten Dividendenerhöhung.

Kurzfristig legt die Unternehmensführung richtigerweise Wert auf eine Verbesserung der Liquidität, damit man für alle Eventualitäten kurzfristig gerüstet ist. Derzeit verfügt man über kurzfristige Finanzmittel in Höhe von 4,6 Milliarden US-Dollar. Die Dividendenkürzung entlastet das Unternehmen nochmals um rund 100 Millionen US-Dollar pro Quartal.

Die Aktie legte in den vergangenen Tagen dynamisch zu. Ganz offensichtlich wirkte die Dividendenkürzung für den Titel befreiend. Jetzt wissen die Investoren, woran sie sind und können wieder mit dieser Dividendenaktie verlässlich planen. Einen ähnlichen Effekt sehen wir derzeit übrigens auch bei der Aktie der Royal Dutch. Auch hier schadet die Kürzung der Dividende der Kursentwicklung nicht.

Manchmal ist es für Unternehmen sinnvoll, sich von einer (zu hohen) Dividende zu verabschieden und den Investoren reinen Wein einzuschenken. Das wirkt für gebeutelte Aktien oftmals wie ein Befreiungsschlag. Vergleichen Sie hierzu bitte auch den beigefügten Chart für die Welltower-Aktie.

Fazit: Üblicherweise zählen Immobilien-Aktien zu den ganz konservativen Investments des Aktienmarktes. In der Corona-Krise galt diese Regel aus bekannten Gründen nicht. Kurzfristig wird diese US-Aktie sicherlich noch spürbaren Schwankungen unterliegen. Langfristig freilich holen Sie sich mit der Welltower-Aktie einen bewährten und verlässlichen Rendite- und Dividendenbringer ins Depot. Ich sehe die Aktie für das 7%-Dividendendepot vor.

Ein Kaufhinweis: Sofern Sie den Titel an einem deutschen Börsenplatz erwerben möchten, werden Sie bitte erst nach 15.30 Uhr aktiv, also nach Eröffnung der New Yorker Börse. Erst dann erhalten Sie an den deutschen Handelsplätzen einen fairen Kaufkurs. Volumina oberhalb von 4.000 Euro sollten Sie ohnehin eher an der Heimatbörse handeln. Dort sind Sie immer auf der sicheren Seite. Alle weiteren Details finden Sie wie üblich am rechten Rand.